Miet- und Pachteinnahmen werden von der Einkommenssteuer betroffen. Entstehen dem Vermieter Kosten, die dem Erwerb, der Sicherung sowie der Erhaltung dieser Einnahmen dienen, kann er sie als Werbungskosten von der Einkommenssteuer absetzen.

Ein Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf vom 08.04.2008 bewertet auch diejenigen Kosten als steuerabzugsfähig, die für eine Sanierung von unbewohnten Wohnimmobilien notwendig sind, sofern der Steuerpflichtige nachweislich das Ziel der Vermietung seiner Immobilie verfolgt.

Das Finanzgericht Niedersachsen setzte sich nun im vorliegenden Fall mit der Frage auseinander, ob die finanziellen Aufwendungen einer Haussanierung von zehn Jahren Dauer als vorab angefallene, steuerlich absetzbare Werbungskosten einzustufen sind.

Das klagende Ehepaar hatte 1995 ein baufälliges Gebäude erworben, es von 1996 bis 2006 in Eigenarbeit saniert und seinen Besitz sodann auf den gemeinsamen Sohn übertragen, der das Haus seit dem Frühjahr 2008 vermietete.

Während der Sanierung beantragten die klagenden Eheleute die durch ihre Sanierungsarbeiten entstanden Aufwendungen als Werbungskosten in der Einkommenssteuererklärung zu berücksichtigen. Das Finanzamt folgte dieser Interpretation bis zum Jahr 2000 und stellte fortan bis einschließlich 2004 vorläufige Steuerbescheide aus, da es Zweifel an der Einkommenserzielungsabsicht der Kläger hatte. Im Jahr 2005 gelangte die zuständige Finanzbehörde zu dem Entschluss, dass die Immobilienbesitzer tatsächlich nicht die Absicht hatten, durch eine Vermietung ihres Hauses Einkommen zu erzielen. Dementsprechend änderte es die vorläufigen Steuerbescheide ab und erließ sie rechtskräftig in neu.. Hiergegen erhoben die Eheleute erfolglos Einspruch, woraufhin sie ihr Anliegen dem Finanzgericht vorbrachten.

Nach Argumentation der klagenden ehemaligen Hauseigentümer hätten sie vom Zeitpunkt des Hauserwerbs an die Absicht verfolgt, Mieteinnahmen zu erzielen. Ihre private Sanierung habe zwar zehn Jahre gedauert, aber, verglichen mit einer zügigen Sanierung durch fremde Arbeit, 240.000 Euro eingespart. Es sei zu berücksichtigen, dass die langfristige Eigensanierung aus wirtschaftlichen Gründen im umstrittenen Zeitraum eine bessere Alternative als die Vermietung gewesen sei.

Das Finanzgericht Niedersachsen folgte dieser Argumentation nicht und wies die Klage der Eheleute ab. Seiner Urteilsbegründung zufolge können Werbungskosten auch im vorab für die Instandsetzung leerstehender Immobilien geltend gemacht werden. Allerdings verlangt dies, neben dem bloßen Wunsch des Immobilienbesitzers, Mieteinnahmen zu erzielen, eine Verhaltensweise, die objektiv zeigt, dass er zielstrebig daraufhin arbeitet, dieses Ziel zu erreichen.
Nach Ansicht des Gerichtes konnten die Kläger für den fraglichen Zeitraum der Jahre 2000 bis 2006 kein Verhalten ihrerseits nachweisen, dass für den Betrachter die Schlussfolgerung zuließe, sie hätten eine ernsthafte Einkommenserzielungsabsicht verfolgt.

Das Urteil des Finanzgerichts Niedersachsen zeigt die Grenzen der Geltendmachung vorab angefallener Aufwendungen als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung. Nach dem Willen der Rechtsprechung sollen dem Steuerzahler nur Werbungskosten für Sanierungsmaßnahmen unbewohnter Gebäude zugestanden werden, wenn er durch sein Verhalten objektiv nachweisbar zeigt, dass er eine zügige Sanierung zum Zwecke der Einkommenserzielung aus Miete oder Verpachtung durchführt. Je länger diese Maßnahmen ohne signifikante Fortschritte andauern, desto unglaubwürdiger wird die Absicht, ein Einkommen zu erzielen und desto unwahrscheinlicher wird die Anerkennung der Sanierungsaufwendungen als Werbungskosten.

Steuerberater und Dipl.-Volkswirt Michael Forscher bietet den Mandanten seiner Kanzlei in Essen auch im Bereich der Werbungskosten jederzeit praxiserfahrene Unterstützung und Beratung. Weitere Informationen zu diesem und anderen Themenbereichen der Steuerberatung stellt er gerne bereit.

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